בקצרה
- יחס החזר מהכנסה הוא ההחזר החודשי על הלוואות לדיור חלקי ההכנסה החודשית הפנויה.
- לפי הוראה 329, בנק לא יאשר הלוואה לדיור כשהיחס עולה על 50%. מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה, ולכן רבים זהירים כבר שם.
- מ-1 ביולי 2026 נספרות בחישוב כל ההלוואות לדיור המשועבדות על אותה דירה, גם מבנק אחר או מגוף אחר, כשנשארו להן יותר מ-18 חודשים.
- הלוואות אחרות, גם בלי שעבוד, לא נספרות בהחזר אבל מקטינות את ההכנסה שנבדקת: הבנק מנכה מההכנסה את ההחזר על כל הלוואה שנשארו לה יותר מ-18 חודשים.
מה זה יחס החזר מהכנסה
יחס החזר מהכנסה, ובאנגלית PTI, הוא ההחזר החודשי על הלוואות לדיור חלקי ההכנסה החודשית הפנויה. אם ההכנסה הפנויה של משק הבית היא 16,000 ₪ וההחזר הוא 6,000 ₪, היחס הוא 37.5%. בנק ישראל משתמש ביחס הזה כדי להגביל הלוואות שמשקי בית יתקשו לעמוד בהן, במיוחד כשהריבית עולה.
הכנסה פנויה היא לא המשכורת שבתלוש. לפי ההוראה זו ההכנסה נטו, הקבועה והמוכחת, פחות הוצאות קבועות: החזרים חודשיים על כל הלוואה שנשארו לה יותר מ-18 חודשים ושלא נספרה כבר בהחזר עצמו, וגם דמי מזונות. לכן הלוואת רכב או הלוואה צרכנית ארוכה מקטינות את ההכנסה שנבדקת, גם כשהן לא משועבדות על הדירה.
המספרים שקובעים: 40% ו-50%
- מעל 50%: הבנק לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור. זו מגבלה מפורשת בהוראה.
- בין 40% ל-50%: ההלוואה מותרת, אבל הבנק נדרש לשקלל אותה בסיכון גבוה יותר בחישוב ההון שלו. בפועל זה מייקר לבנק, ולכן בנקים רבים זהירים או מציעים תנאים פחות טובים בטווח הזה.
- עד 40%: הטווח שבו לבנקים הכי נוח לאשר, כמובן בכפוף לשאר הבדיקות.
מה השתנה ב-1 ביולי 2026
עד השינוי, ההחזר שנבדק היה של ההלוואה המבוקשת. בחוזר מפברואר 2026 הבהיר המפקח על הבנקים שההחזר החודשי הוא סך התשלומים על כל ההלוואות לדיור שמשועבדות על אותו נכס, כולל הלוואות שכבר ניתנו, בין אם באותו בנק, בבנק אחר או בגופים אחרים, ובלבד שנשארו להן יותר מ-18 חודשים. התיקון חל על הלוואות שניתנות מ-1 ביולי 2026.
| החזר חודשי | יחס החזר | |
|---|---|---|
| משכנתא קיימת | 4,500 ₪ | |
| הלוואה חוץ בנקאית בשעבוד אותה דירה | 1,500 ₪ | |
| הלוואה לכל מטרה מבוקשת | 1,800 ₪ | 11.3% לבדה |
| לפי החישוב החדש: הכול יחד | 7,800 ₪ | 48.8% |
לפי החישוב החדש, היחס קרוב לתקרה של 50% ומעל 40%, ולכן סביר שהבנק יבקש להקטין את הסכום או להאריך תקופה. החלטת הבנק תלויה גם בגורמים נוספים.
המשמעות למי שלקח בעבר הלוואה בשעבוד הדירה מחוץ לבנק: היא נספרת עכשיו. לפעמים איחוד שלה יחד עם המשכנתא מוריד את ההחזר הכולל, ולכן גם את היחס. המחשבון שלנו מחשב את היחס ואת התקרה לפי הנתונים שלכם.
מה משפר את היחס
- תקופה ארוכה יותר: מורידה את ההחזר החודשי ואת היחס, ומגדילה את סך הריבית. עד 30 שנה לפי ההוראה.
- סגירת הלוואות יקרות בשעבוד הדירה, שההחזר שלהן גבוה ביחס ליתרה.
- סכום קטן יותר: לפעמים מספיק לסגור רק את החובות היקרים ולא את כולם.
- הכללת כל ההכנסות המוכחות של משק הבית, כשיש לווה נוסף.