בקצרה
- משכנתא לכל מטרה היא הלוואה שהבטוחה שלה היא דירה קיימת, והכסף לא חייב לשמש לקניית נכס.
- המגבלה הבסיסית: עד 50% משווי הנכס, כולל המשכנתא הקיימת. מפברואר 2026 הבנק רשאי להגיע עד 70%, כשהתוספת מעל 50% מוגבלת ל-200,000 ₪.
- מיולי 2026 הבנק מחשב את יחס ההחזר מההכנסה לפי כל ההלוואות המשועבדות על אותה דירה, גם אם ניתנו בבנק אחר.
- התקופה המקסימלית להלוואה לדיור היא 30 שנה, ולא יותר משני שלישים מההלוואה יכולים להיות בריבית משתנה.
מה זו משכנתא לכל מטרה
בשפה של בנק ישראל זו הלוואה לדיור שלא לצורך רכישת זכות במקרקעין. במילים פשוטות: הלוואה שהבנק נותן כנגד שעבוד של דירה שכבר שלכם, והכסף משמש לכל מטרה. בגלל השעבוד, הבנק מסתכן פחות, ולכן הריבית נמוכה בדרך כלל מהלוואה צרכנית רגילה ואפשר לפרוס אותה לשנים רבות.
אחד השימושים הנפוצים הוא איחוד הלוואות: סגירת כמה הלוואות יקרות בהלוואה אחת זולה יותר. אבל גם כאן, הדירה היא הבטוחה, ומי שלא עומד בתשלומים לאורך זמן מסכן אותה.
כמה אפשר לקבל
הבנקים כפופים להוראה 329 של בנק ישראל. בהלוואה לכל מטרה, שיעור המימון מוגבל בדרך כלל ל-50% משווי הנכס. בחוזר מ-8 בפברואר 2026 הפכה לקבועה הקלה שהתחילה בתקופת המלחמה: הבנק רשאי לאשר עד 70%, ובלבד שהסכום שמעל 50% לא עולה על 200,000 ₪.
שיעור המימון נמדד על כל החוב שמשועבד על הדירה, כלומר המשכנתא הקיימת נכנסת לחשבון. כך זה נראה בשתי דוגמאות:
| דירה ב-2,000,000 ₪ | דירה ב-1,600,000 ₪ | |
|---|---|---|
| יתרת משכנתא קיימת | 900,000 ₪ | 600,000 ₪ |
| תקרה עד 50% | 1,000,000 ₪ | 800,000 ₪ |
| מקום להלוואה עד 50% | 100,000 ₪ | 200,000 ₪ |
| תקרה עם ההקלה (70%, עד 200,000 ₪ מעל 50%) | 1,200,000 ₪ | 1,000,000 ₪ |
| מקום להלוואה עם ההקלה | 300,000 ₪ | 400,000 ₪ |
חשבו את התקרה לדירה שלכם במחשבון. בדירה ב-2,000,000 ₪, 70% הם 1,400,000 ₪, אבל התוספת מעל 50% מוגבלת ל-200,000 ₪, ולכן התקרה היא 1,200,000 ₪. ההקלה היא רשות של הבנק, והאישור תלוי גם בהכנסה, בהיסטוריית האשראי ובשמאות.
הבדיקה השנייה: ההכנסה
שווי הדירה קובע את התקרה. ההכנסה קובעת אם תגיעו אליה. לפי ההוראה, הבנק לא יאשר הלוואה לדיור כשההחזר החודשי עולה על 50% מההכנסה הפנויה, וכשהוא עולה על 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה, ולכן בפועל רבים מהבנקים זהירים כבר מעל 40%.
השינוי החשוב של 2026: מ-1 ביולי 2026, ההחזר שנבדק כולל את כל ההלוואות לדיור שמשועבדות על אותה דירה, בין אם ניתנו באותו בנק, בבנק אחר או בגוף אחר, כשנשארו להן יותר מ-18 חודשים. מי שלקח בעבר הלוואה בשעבוד הדירה מחוץ לבנק, יגלה שהיא נספרת. פירוט ודוגמה במדריך יחס החזר מהכנסה.
תקופה, ריבית ומסלולים
- תקופה: עד 30 שנה לפירעון הסופי, לפי ההוראה. תקופה ארוכה מורידה את ההחזר ומייקרת את סך הריבית.
- ריבית משתנה: עד שני שלישים מההלוואה יכולים להיות במסלולים בריבית משתנה, כמו פריים.
- ריבית: בדרך כלל גבוהה מעט ממשכנתא לרכישת דירה, ונמוכה מהלוואה צרכנית בלי בטוחה. הבנק קובע אותה לפי הסיכון בתיק.
- פירעון מוקדם: במסלולים בריבית קבועה עלולה לחול עמלת היוון. במסלולים משתנים לתקופה קצרה, כמו פריים, היא לא חלה.
בבנק או מחוץ לבנק
המגבלות של הוראה 329 חלות על הבנקים. יש גם גופים חוץ בנקאיים שנותנים הלוואות כנגד נכס, לפעמים למי שהבנק דחה. המחיר של הגמישות הזו הוא בדרך כלל ריבית גבוהה יותר ותקופה קצרה יותר. זו לא בהכרח טעות, אבל זו החלטה שכדאי לקבל עם כל המספרים מול העיניים, כולל מה קורה אם ההחזר לא נכנס.
אני לא מבטיחה קסמים. אני מאמינה שלכל משפחה מגיע שמישהו מקצועי יסתכל על התמונה המלאה ויסביר את האפשרויות בצורה פשוטה, לפני שחותמים על שעבוד של הבית.