בקצרה
- מחזור משכנתא מחליף את המשכנתא הקיימת בתנאים אחרים: ריבית, מסלולים או תקופה. הוא לא סוגר הלוואות אחרות.
- איחוד הלוואות סוגר הלוואות צרכניות, מינוס וכרטיסים בהלוואה אחת, לרוב בשעבוד הדירה.
- כשהלחץ מגיע מהמשכנתא עצמה, מחזור הוא הכתובת. כשהוא מגיע מהחובות שמעליה, איחוד. כשמשניהם, בודקים את שניהם יחד.
- לפני כל מהלך כדאי לבקש מהבנק דוח עמלות פירעון מוקדם. במסלולים בריבית קבועה העמלה יכולה לבטל את החיסכון.
ההבדל במשפט אחד
מחזור משכנתא הוא לקיחת משכנתא חדשה, באותו בנק או בבנק אחר, שסוגרת את המשכנתא הקיימת בתנאים טובים יותר או מתאימים יותר. איחוד הלוואות הוא לקיחת הלוואה שסוגרת את החובות האחרים שלכם. אפשר לעשות כל אחד לבד, ואפשר לשלב: משכנתא חדשה שגם מחליפה את הקיימת וגם כוללת סכום נוסף לסגירת הלוואות.
מתי מחזור משכנתא מתאים
- חלק גדול מהמשכנתא במסלולים שהריבית או ההצמדה בהם עלו מאז שלקחתם אותה.
- ההחזר של המשכנתא לבדה כבר לא מתאים להכנסה, למשל אחרי ירידה בהכנסה או הגדלה של המשפחה.
- הריביות בשוק השתנו מאז לקיחת המשכנתא, כך שתנאים חדשים עשויים להיות טובים יותר.
- רוצים לשנות את תמהיל המסלולים כדי להקטין סיכון, למשל פחות חשיפה לריבית משתנה.
מתי איחוד הלוואות מתאים
- המשכנתא עצמה בסדר, אבל ההלוואות שמעליה יקרות ומכבידות.
- יש כמה הלוואות קטנות עם החזרים שמצטברים לסכום גבוה.
- יש מינוס קבוע או חוב מתגלגל בכרטיס אשראי שנושא ריבית גבוהה.
איך זה עובד בפועל, כולל דוגמה מספרית שמראה מתי פריסה ארוכה מייקרת את החוב, נמצא במדריך איחוד הלוואות לבעלי דירה.
כשצריך את שניהם
הרבה משפחות מגיעות עם שתי הבעיות יחד: משכנתא שהתייקרה, והלוואות שנלקחו כדי לעמוד בה. במקרה כזה כדאי לבדוק את התמונה המלאה ולא לפתור כל חוב בנפרד. לפעמים משכנתא אחת חדשה שמחזרת את הקיימת וסוגרת את ההלוואות היא הפתרון הפשוט. לפעמים מספיק מחזור, והאוויר שהוא מפנה סוגר את השאר בהדרגה.
זכרו שגם כאן חלות המגבלות של בנק ישראל: סך החוב המשועבד על הדירה נבדק מול שווי הנכס, וההחזר הכולל נבדק מול ההכנסה. הפירוט במדריכים משכנתא לכל מטרה ויחס החזר מהכנסה.
עמלות פירעון מוקדם: הבדיקה שעושים ראשונה
סגירת משכנתא לפני הזמן עלולה לעלות כסף. לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), אלה העמלות האפשריות:
- עמלה תפעולית: סכום קבוע וקטן, שהצו מגביל.
- עמלת אי מתן הודעה מוקדמת: עד 0.1% מהסכום שנפרע, כשלא נותנים לבנק הודעה מראש. אפשר לחסוך אותה בהודעה מוקדמת של לפחות 10 ימים.
- עמלת הפרשי ריבית (היוון): הרכיב שיכול להיות משמעותי, בעיקר במסלולים בריבית קבועה כשהריבית בשוק ירדה מאז שלקחתם את המשכנתא. הבנק חייב לתת עליה הנחה של 10% עד 40%, לפי סוג ההלוואה והזמן שעבר. במסלולים בריבית משתנה לתקופה קצרה, כמו פריים, היא לא חלה.
- עמלת מדד ממוצע: בהלוואות צמודות למדד, כשפורעים בין ה-1 ל-15 בחודש.
בקשו מהבנק דוח עמלות פירעון מוקדם עדכני לפני כל החלטה. בלי המספר הזה אי אפשר לדעת אם המחזור משתלם.