מחשבון משכנתא לכל מטרה: כמה אפשר לקבל כנגד הדירה

איך החישוב נעשה

התקרה לפי שווי הדירה. לפי הוראה 329 של בנק ישראל, הלוואה לדיור שלא לצורך רכישה מוגבלת לשיעור מימון של 50%, יחד עם כל ההלוואות שכבר משועבדות על אותה דירה. מפברואר 2026 הבנק רשאי להגיע עד 70%, ובלבד שהחריגה מעל 50% לא עולה על 200,000 ₪.

התקרה לפי ההכנסה. יחס ההחזר הוא סך ההחזרים על ההלוואות המשועבדות על הדירה, כולל ההלוואה החדשה, חלקי ההכנסה הפנויה. הבנק לא יאשר יחס מעל 50%, ומעל 40% הוא נדרש להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה, ולכן בנקים רבים זהירים כבר שם.

ההכנסה הפנויה היא ההכנסה נטו הקבועה, פחות הוצאות קבועות: החזרים על הלוואות אחרות שנשארו להן יותר מ-18 חודשים, ודמי מזונות. הלוואה שתיסגר בכסף של ההלוואה החדשה כבר לא מנוכה.

מההחזר שנשאר פנוי נגזר סכום ההלוואה, בלוח סילוקין שפיצר, בריבית ובתקופה שבחרתם. השורה התחתונה היא הנמוכה מבין שתי התקרות.

מה המחשבון לא כולל

• ההחלטה של הבנק. ההקלה של 70% היא רשות של הבנק ולא זכות של הלווה, והאישור תלוי גם בהיסטוריית האשראי, בגיל, בסוג ההכנסה ובמדיניות של כל בנק.
• השמאות. הבנק קובע את שווי הדירה לפי שמאי מטעמו, והוא יכול להיות נמוך מההערכה שלכם.
• גופים חוץ בנקאיים. הוראה 329 חלה על הבנקים. גופים אחרים פועלים לפי כללים משלהם, בדרך כלל בריבית גבוהה יותר.
• מקרים מיוחדים בהוראה: הכרה בחלק מההכנסה של קרוב משפחה שערב להלוואה, הלוואות בערבות המדינה, והלוואות גרייס ובלון.
• הריבית שתוצע לכם. הריבית במחשבון היא להמחשה בלבד, והיא משפיעה ישירות על התקרה לפי ההכנסה.